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部份小区业委会成立不足两成 导致小区公共收益收支不透明 自治区人大代表提出解决方案

12-08 15:32 案例展示

调查 小区公共收益经常是笔“糊涂账”


早上出门上班,踏进电梯发现轿厢里多出两块汽车广告牌;晚上回来,走到小区门口,发现新装的入口道闸上涂上了“年货展”的广告……这样的场景在各小区里不停上演。然而,小区里发布广告所取得的本应属于业主的公共收益到哪儿去了,大多数人都不清楚。


1月17日,记者随机采访了10名南宁市民,对于他们所居住小区的公共收益如何支配的问题,他们均表示并不了解。家住南宁市凤岭某小区的吴女士告诉记者,自从2010年搬进小区以来,从来没有见到关于公共收益使用、支配情况的公示。


另一市民林女士说,她2011年搬进长堽路某小区,次年,物业公司公布过一次小区收支的使用情况。但此后4年,小区一共换了3家物业公司,再没有对公共收益部分进行公示,但电梯轿厢里的广告却是从来没有消失过。林女士算了一笔账,小区里有5部电梯,每部电梯内的广告费用是1800元/年,仅电梯广告一项4年就是3.6万元。钱虽不多,但业主的权益没有得到保护。


南宁一小区业主黄女士说,她所在的小区,公共区域停车费、电梯广告费、场地使用费等收入一年有近百万元。如果拿来平分,每户可分到数百元。因为该小区成立了业委会,所以能掌握这笔收益。如果小区没有业委会,业主个人无法对公共收益行使权力,这笔钱很可能就成了“糊涂账”。


说法 成立业委会往往面临重重困难


根据《物业管理条例》,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。自治区人大代表、广西辰亿律师事务所主任覃斌表示,这意味着,小区公共收益应当属于业主,即便业委会没有成立,这个性质也不会改变。


但目前的现实情况并没有那么简单。根据相关法规,小区业委会由业主大会选举产生,具有选聘物业、管理小区公共收益等职能。有业委会的小区,业主在行使和维护自身合法权益时会更顺畅。然而,据南宁市住房保障和房产管理局此前公布的数据,目前在南宁市的近2000个住宅小区中,成立有业委会的只有约300个,比例还不到20%。在广西其他城市,情况也并不乐观。


说起成立业委会的困难,南宁市多个小区的业委会成员和业主代表有一肚子苦水。青秀区一个高档住宅小区去年刚成立业委会,现任业委会主任告诉记者,在筹备召开业主大会过程中,她遭遇了汽车车轮莫名漏气、深夜有人砸门等怪事。


虽然她有理由怀疑是开发商或开发商选聘的物业公司干的,但苦于没有证据。另一个小区的业主代表梁女士说,他们小区去年好不容易走完了筹备召开业主大会的程序,但相关部门却迟迟不配合召开业主大会,最后导致投票时间太短,投票数没有达到要求,筹备组自行解散。


 业委会成立难,就算成立了,还会遇到履职难等问题。南宁某小区业委会成员周女士介绍,他们小区业委会成立后,想把小区内一些公共设施和公共区域收归业委会管理,但物业方面却以各种理由不交钥匙。他们想通过召开业主大会更换物业,投票现场却来了一大帮“黑衣人”闹事。


 建议 适当修改制度设计推动业委会成立


覃斌曾担任过小区业委会委员。他分析,业委会成立难的第一大问题是利益问题。私下挪用公共收益成了物业管理行业的“潜规则”。对于一年几十万甚至上百万元的公共收益,物业当然不愿意让业委会控制,更何况有些小区成立业委会的目的,就是要撤换物业公司。其次,成立业委会还面临程序推动不畅的问题。


现行制度下,业主大会的筹备工作主要由热心业主发起和推动,相关部门推动得不积极,积极推动的业主又面临人身安全威胁。覃斌建议,应适当修改制度设计,由政府部门来主动引导、推动筹备业主大会并成立业委会。同时,保障业主代表、业委会委员的安全,也是相关部门不可忽视的工作。


自治区人大代表、广西精一律师事务所主任李佳潞认为,目前,广西大多数小区的公共收益部分物业没有进行公示,造成信息不对称,让业主的权益受到损害。


这种混乱的现状短期内很难得到改善,这也是现实中一些先天的“缺陷基因”决定的:业主在进驻小区前,已经由开发商指定了前期物业公司,业主基本没有选择的权利;业主入住后,要成立业委会才能更换物业,但业委会的成立往往困难重重,一方面,因为部分业主行使公民权利的意识不强,对于程序、法规也不熟悉;另一方面,一些开发商和物业公司为了利益从中阻挠。


李佳潞建议,政府部门要加强对物业公司的监督,解决根源问题。此外,业主还是要积极推动小区业委会的成立。对于程序不熟悉、可能被阻挠的情况,业主可引入律师团队,由律师团队协助依法召集业主,指导小区成立业委会,提高成功率。在后续工作中,也可请律师团队帮助制订公共收益支配和使用的规定,保护自己的权益。


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