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如何罢免小区业委会,论发起临时业主大会会议的正确方式

03-06 16:18 案例展示

随着这几年社会的进步(房价的暴涨),越来越多的人关注并参与到了社区治理之中,在这其中,各种矛盾涌现,有业主和物业,有业主和开发商之间,也有人民内部矛盾:部分业主和业委会之间的。

很多小区内部,一群不专业的业主和不专业的业委会经常上演一些莫名的罢免闹剧。有时候几个人拉个横幅、有些人拿着签名册到处找人签名,忙的上蹿下跳、不亦乐乎,除了把社区搞得鸡飞狗跳,经常发现自己所做的努力基本都是徒劳!




然后就开始怨天哀地,感慨天下不公!把一切都想的很邪恶,好像只有自己是正义的化身!


比如南京地区的一个故事:三次罢免失败!

 

2010年10月,天正湖滨小区召开了第一次业主大会,公布《天正湖滨小区议事规则》《小区管理规约》的表决结果,选举了小区业委会委员。2014年10月,任期4年的业委会顺利完成换届工作。

今年年初,在对维修基金使用和物业续签两件事上,部分业主和业委会意见不同,矛盾激化。

4月24日晚,业委会召开业主大会,针对维修基金使用为业主答疑说明。

业委会副主任崔晓虹说,当时现场来了94人,部分无法确认身份。会议刚开始,就有业主要求罢免业委会,会议持续了4个小时,毫无进展。当晚业委会连夜召开讨论,提出通过短信平台给每个业主发信息,就是否暂缓使用维修基金征求业主意见。

5月3日,业委会公示统计结果,多数业主同意暂缓使用维修基金。

另一个矛盾是是否跟小区物业续约。小区物业早在3月就提出续约申请,业委会回复:如果业主户数和产权面积“双过半”的业主同意,就续签合同。

4月底,业委会通过上门、电话、短信的方式向业主征询意见,有超过58.4%的业主同意续约。

但部分业主并不认可这一结果,认为是业委会伪造业主签名,要求业委会与物业延迟半年签合同。

崔晓虹认为,在维修基金的处理上他们有业主回复的短信为证,在物业续签一事上他们有业主的签名,可核实真假。


5月26日,一位唐姓人士给业委会主任孙明生、街道办、社区分别递交了申请,要求召开业主大会,主题是罢免业委会。

业委会认为,申请中没有发起人,没有身份证、房产证等信息,只有20%的业主签名,且签名也没有登记业主身份证信息、房屋信息等。

按照《南京市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》),物业区域内20%以上业主书面提议,业主委员会要核实提议人的业主身份及其专有部分面积。

业委会主任孙明生说,经过核实该唐姓人士并非业主,所以申请无效。



业主代表们又开始了第二次签名。

6月初,小区业主何勇(化名)跟其他几名业主一起,拿着“罢免天正湖滨小区业委会全体成员”的表格,挨家挨户上门进行登记签名。

何勇说,这份表格有超过50%的产权人签字同意,签名者权属房屋面积也超过了50%。在他看来,有了这两个“双过半”的业主签名材料,业委会就必须下台。

6月22日,当业主代表们拿着签名材料来到南京市鼓楼区中央门街道,要求街道罢免业委会,却被拒绝。

“街道没有资格也没有权力罢免一个业委会。”中央门街道办事处城管科科长周雪峰解释,按照《规则》,业委会的换届选举,需要由原业委会筹备组织召开业主大会重新决定,街道办事处只能从旁协助、监督业委会组织开展。当业委会不履行组织召开会议职责时,街道可以责令业委会限期召开,但没有资格直接罢免。


业主第三次罢免申请遭拒

何勇等人认为,既然要罢免这一届业委会,就不应该再由业委会来召集组织开业主大会,“我们业主们已经‘双过半’签字了,就应该等同于召开过业主大会了,为什么还罢免不了?”

周雪峰解释说,按照第一次业主大会表决通过的《天正湖滨小区议事规则》《小区管理规约》,签名必须由业委会来核实认可,召开业主大会也应该由业委会主持召集。


按照住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》,业主委员会由业主大会依法选举产生,执行业主大会决定的事项。选举业委会或更换业委会委员要由业主大会决定,且应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主同意。

“业主大会的召集权在业委会,而并非业主。天正湖滨小区业主‘双过半’的签名材料只能算是业主们的动议,不能算是业主大会的决议。”徐成说。

如果业主对现有的业委会不满,可以按照《规则》第二十八条规定,由物业区域内20%以上业主书面提议,业委会在接到提议后,有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积,无法核实业主身份的提议人其提议无效。

“如果审核通过,业委会就要组织召开业主大会,根据提议提出的问题开展表决。”徐成认为,“街道办没有干涉小区自治活动的权力。”如果业委会在规定时间内未能组织召开业主大会且没有给出正当理由的,街道办就可以介入,责令并监督业委会召开业主大会。

6月24日,按照中央门街道办的建议,何勇等业主代表补齐材料,第三次要求街道办出面罢免业委会。但街道办回复,将提议材料交至业委会,由业委会核实,核实通过后即可召开业主大会。

6月29日,业委会初步核实后,对提交材料提出5条意见:20%的业主签名材料中,有38个提议人不具备小区业主身份;有24个提议人没有标注房号等信息;部分提议人的签名笔迹相似;提议中没有说明提议人的专有部分面积;大部分提议人未在同意栏签字。

业委会认为,暂不具备召开临时业主大会的条件。

业主再次找到街道办。7月9日,街道办给业委会下发《限期整改通知书》,要求7日内完成对发起人提议材料的审核,并召开业委会会议,研究发起人的提议。若发起人提议符合规定要求,则必须召开业主大会。若作出不召开业主大会的决定,必须向发起人提供符合法律法规的事实和证据。若无法完成审核工作并作出明确意见,将视作同意发起人提议。

近日,业委会回复街道办,业主签名不到20%,不具备召开业主大会条件。


这个案例中的这群人,我们不去探讨他们的出发点是否正确,就单独发动罢免这个事情,可以看出 他们根本没有去读相关的法规文件,完全在按照自己的想法行事,他可能觉得自己无比正确!当自己的诉求没有得到满足,就会感觉自己比窦娥还冤,对此,我除了用下面的图表达一下,直接无语!




那怎么样才是正确的罢免姿势呢?我们今天来探讨这个 专业的攻守道!




我们先来看看法规:


国务院《物业管理条例》

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。



住建部2009年274号文件《业主大会和业主委员会指导规则》

 第四十三条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

    (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

    (二)丧失民事行为能力的;

    (三)依法被限制人身自由的;

    (四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

    第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

    (一)以书面方式提出辞职请求的;

    (二)不履行委员职责的;

    (三)利用委员资格谋取私利的;

    (四)拒不履行业主义务的;

    (五)侵害他人合法权益的;

    (六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。


综上所述,要罢免一位业委会的成员资格,有两种形式

1、该委员有上述违规行为 资格自然终止。

2、召开临时业主大会终止其委员资格!


委员有违规情况,另当别论;大部分小区内部的斗争主要是通过召开业主大会来解决争端,怎么召开临时业主大会这个是非常有学问的!


关于业主提议召开临时业主大会会议的特别程序(上海市指导手册)

 

业主提议召开业主大会临时会议的,应当向业主委员会递交书面提议,业主委员会在收到提议之日起30日内对提议进行审核,作出是否召开业主大会临时会议的决定,并在物业管理区域内公告。

 

符合下列条件的,业主委员会应当组织召开临时业主大会临时会议:

1、明确的发起人;

2、经专有部分占建筑物总面积且占总人数20%以上业主书面提议,并随附提议人房产权证复印件;

3、提议事项明确、事实理由清楚,属于业主大会议事范围。

 

 

业主委员会在收到业主提议后应当对以下内容进行核实: 

1、发起人及提议者业主身份(要求查验提议人房地产权证复印件);

2、提议内容是否为业主大会职责范围;

3、是否为正在讨论的内容;

4、发起人及联名者占小区业主的比例是否达到20%;

5、是否符合《业主大会议事规则》对临时提议限制的规定。

 

业主委员会逾期未作出决定的,视作提议有效,业主委员会应当在作出召开临时会议决定之日起15天内(逾期未作出决定的应当在收到提议之日起45天内),召开业主大会临时会议,就提议事项征求业主意见并表决,业主大会临时会议讨论表决议题应与提议议题一致。

 

提议涉及改选业主委员会成员的,提议发起人应将提议及相关资料同时送交居(村)民委员会。




以上是具体规定,如果你想召开临时业主大会,按照规定操作,肯定没问题,如果有人做手脚,你有各种渠道可以对中间的违规操作提出质疑。


最后我想表达的是 在没有证据的情况下,别去恶意的揣测、怀疑,业委会参与者其实和去福利院看望小朋友的性质是一样的,只是义工而已,但社会上对这群人的要求却要求像圣人一样。而且我们习惯了有罪推断:


“没有好处,他们为啥干?” 


“ 我们都这样闹了,他们再怎么还不辞职?肯定有问题。” 


“我就批评一下,他们就辞职了,太没有担当了!这样的担当做什么业委会啊。 ”


这样的话语是不是很熟悉,反正怎么说都有道理,基本每个社区都在上演这样的对话,


可以参考之前的几个故事:


循环?轮回?还是注定?怎么打破业委会这个悲剧的怪圈!

转发|浦东联洋社区高管业委会主任致上海市委书记李强的公开信!俯身公益却 频遭“合法处罚”,心寒透了!

宿命是悲剧!一位业委会参与者在参考几十组社区案例之后得出的总结性报告!

以业主的名义:我的江南一品业委会的经历和感想


多一份了解,多一份沟通。你会发现,很多都是误会,误解和偏见!





如果你能把法规读一遍,并把上面的案例看一遍,然后还是觉得要去罢免,那就按照上面的操作去干吧! 请尊重程序、并确保程序的正义!


去掉偏见!多一份信任,多学习法规,大家尊重程序、遵守规则,这样才能共同构建美好和谐社区!


如果有一天,社区中参与的各方(业主、物业、居委、开发商等)都能回到自己各自的位置上,不越界,熟悉规则,并遵守规则来运作,这个社会该做美好啊! 这也许是梦,但我相信有一天,会实现的!


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