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未备案的业主委员会是否具有合法主体资格?

12-06 11:24 常见问题



        业主委员会的备案是一种行政确认行为,即对业主委员会合法性进行审查审核,房地产行政机关的物业管理行政主管部门对业主委员会的备案不同于一般的告知性备案,告知性备案对外不产生法律效力,而物业管理行政主管部门的备案行为对外产生了法律效力:这种备案行为实际上是物业管理行政主管部门对业主委员会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认。那么未备案的业主委员会当然不具有合法主体资格,其作出的决定决议行为当然也无效力。

        业委会未在房地产行政主管机关办理备案手续,也无法在公安局办理印章刻制手续,依据国务院《物业管理条例》第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”住建部《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号第三十三条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:第三十四条 业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。”“业主委员会”未在房地产行政机关办理备案,没有房地产行政机关的证明手续,公安机关是不能给予未备案的业委会办理印章刻制手续的,印章没有在公安机关备案,哪来的业主委员会印章? 20004月,公安部颁布《印章治安管理信息系统标准》,该系统实现全国联网,帮助公众解决印痕对比和异地查询问题,提高公安机关防范、发现和打击利用伪造印章进行违法犯罪的能力。

 业委会擅自刻制印章,属于非法行为

    业主委员会没有在房管部门备案,所用印章没有在公安机关备案,其行为是否合法有效?

如业委会未按法定程序成立,系非法组织。关于业委会印章使用问题。根据民政部、公安部颁布施行的《民办非企业单位印章管理规定》第四条:“印章的管理和缴销:第(一)款:民办非企业单位的印章经登记管理机关、公安机关备案后,方可启用;第(八)款:民办非企业单位非法刻制印章的,由公安机关处以500元以下罚款或警告,并收缴其非法刻制的印章。”之规定,业委会擅自刻制印章,未经公安机关备案即使用,属于非法刻制印章行为,公安机关可依照上述规定对其进行行政处罚。

            根据《物业管理条例》第六十八条:“业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。”之规定,如该业委会成员利用业委会名义中饱私囊,可追究其行政责任,甚至刑事责任。

《业主大会和业主委员会指导规则》第六十条“业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。”

           未备案的业主委员会不具有法律主体资格,业主委员会的行为不具有合法有效性。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释〔20155号第62条第1项“法人或者其他组织应登记而未登记,行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的”,所以当业主委员会侵权时,业主可以起诉业主委员会的主任、副主任及委员,这些人将承担法律责任。

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请看案例1.未备案的业主委员会不具有法律主体资格

安徽省合肥市中级人民法院

定书

2017)皖01民终317

上诉人(原审原告):合肥市滨湖假日清华园业主委员会(未备案)。

负责人:计含平,男,汉族,1964920日生,户籍地安徽省合肥市庐阳区,现住安徽省合肥市包河区。

被上诉人(原审被告):安徽诚和物业服务有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖新区长沙路与庐州大道交口,统一社会信用代码91340100678925998H

法定代表人:凌宁,系该公司总经理。

委托代理人:张军,该公司员工。


上诉人合肥市滨湖假日清华园业主委员会(未备案)

   因与被上诉人安徽诚和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案,不服安徽省合肥市包河区人民法院(2016)皖0111民初6903号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。

合肥市滨湖假日清华园业主委员会上诉请求:1.撤销安徽省合肥市包河区人民法院民事裁定书(2016)0111民初6903号裁定;2.被上诉人按照《清华园业主大会会议表决票》第16项表决通过的决定撤出清华园物业管理区域,并按《安徽省物业管理条例》第五十六条移交相关资料;3.判令被告承担所有诉讼费用。

   事实和理由:一、“合肥市滨湖假日清华园业主委员会未经相关部门备案”属实,但上诉人《民事起诉状》的证据一《合肥市滨湖假口清华园业主委员会备案表》足以证明清华园业主委员会是按照《中华人民共和国物权法》“第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的规定依法选举产生的。业主委员会备案是事后告知而非行政许可。国务院法制办《关于(物业管理条例)第十六条的请示》的答复(国法秘函[2005]439)“备案是一种告知,不具有行政许可的性质。”说明业主委员会的备案与否不影响其取得合法主体资格(该函《民事起诉状》证据一《合肥市滨湖假日清华园业主委员会备案表》中有)。最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函[2002)民立他字第46号和最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函

[2005]民立他字第8号,进一步明确了业主委员会作为其他组织参与民事诉讼主体资格的权利。综上所述,一审法院以上诉人合肥市滨湖假日清华园业主委员会未备案为由剥夺上诉人依法维护清华园小区全体业主权益的裁定是非法的。

   二、“原告在起诉时未提交相应业主大会的授权手续及业主委员会合法成立手续等证明材料,也未提交负责人计含平在合肥市滨湖

假日清华园业主委员会的合法职务证明等材料”。业主大会授权手续

          参见《民事起诉状》证据三.60%以上业主同意的《清华园业主大会会议表决票》、《业主委托授权书》共三份。本案是以合肥市滨湖假日清华园业主委员会为原告,业主委员会任何成员根据《民事起诉状》证据三《业主委托授权书》的授权都可以作为业主委员会代理人参与起诉。证据一《合肥市滨湖假日清华园业主委员会备案表》有完整的清华园业主委员会成立过程,业主委员会是民间物权自治组织,委员资格来源于业主大会授权。

        现上诉人合肥市滨湖假日清华园业主委员会根据业主大会委托请求撤销安徽省合肥市包河区人民法院民事裁定书(2016)0111民初6903号裁定,按照《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》第八条和《清华园业主大会会议表决票》第16项通过的决定判决被上诉人撤出清华园物业管理区域,上诉要求判如所请。

         安徽诚和物业服务有限公司辩称:一审法院裁定符合法律规定。上诉人计含平以合肥市滨湖假日清华园业主委员会(未备案)负责人的身份起诉被告,主体资格不适格,其不具备诉讼主体资格。对计含平的身份有异议,上诉人未备案,计含平不能作为业委会的负责人参加诉讼,只能作为个人参加诉讼。一审法院裁定符合法律规定。上诉人计含平以合肥市滨湖假日清华园业主委员会(未备案)负责人的身份起诉被告,其主体资格不适格,其不具备诉讼主体资格。

          首先,按照《安徽省物业管理条例))第十八条规定:业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的;街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。上诉人并没有按照规定筹备业主大会,不存在已产生业主委员会,上诉人自述的业主委员会负责人身份是不成立的。

          其次,按照《物业管理条例》第十六条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《安徽省物业管理条例》第二十九条也明确规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。本案中所谓的合肥市滨湖假日清华园业主委员会并没有筹备过业主大会,也没有经过备案,不是依法成立的,不属于合法的诉讼主体。综上所述,上诉人不具备诉讼主体资格,请求贵院依法驳回

上诉人的上诉请求,维持一审裁定。

     原审法院审查认为:合肥市滨湖假日清华园业主委员会未经相关部门备案,原告在起诉时未提交相应业主大会的授权手续及业主委员会合法成立手续等证据材料,也未提交负责人计含平在合肥市滨湖假日清华园业主委员会的合法职务证明等材料。原告不符合民事诉讼法关于其他组织的规定,诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定,裁定:驳回原告合肥市滨湖假日清华园业主委员会对被告安徽诚和物业服务有限公司的起诉。案件受理费100元,免予收取。

      二审期间,双方没有提交新证据,二审查明的事实与原审一致。

本院认为:合肥市滨湖假日清华园业主委员会(未备案)没有提交相应管理部门认定其合法成立的相关证据,亦未备案,虽有部分业主委托授权书,但未提交业主大会授权其诉讼的证据,故合肥市滨湖假日清华园业主委员会(未备案)在本案中诉讼主体不适格,其上诉理由不能成立,依法不予支持。原审法院处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十一条之规定,裁定如下:

驳回上诉,维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长  钱爱民

审判员  陈 烜

审判员  程亚娟

OO一七年一月二十三日

                                                                                                                                         书记员  汪 磊

因业主委员会未在房地产行政机关办理备案手续,故不具有诉讼主体资格,法院驳回原告起诉。

 


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