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未参与表决的业主可否“被投票”?

11-29 15:21 业委会投票

明明没有参加业主大会的表决,但是你的票数却被计入了已表决的多数票。这就是这所谓的业主大会表决“从众规则”。今年3月21日,深圳市中级人民法院在对《泰华豪园小区业主诉泰华第三届业委会撤销业主大会决议案》的二审终审判决中明确指出,《深圳市宝安区泰华豪园业主大会和业主委员会议事规则》第八条约定的“从众规则”与《深圳经济特区物业管理条例》规定的计票规则相悖而不得适用,应为公知之事实。res01_attpic_brief

晶报记者 史青玉 陈雯莉

业委会“违反”“从众规则”遭业主起诉

据了解,2015年年初,宝安区泰华豪园小区制定并通过了《深圳市宝安区泰华豪园业主大会和业主委员会议事规则》(以下简称《业主委员会议事规则》)。其中第八条称,在业主大会投票表决期间未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票,即为“从众规则”。

“当时我们参考了住建部2009年出台的《业主大会和业主委员会指导规则》中的第二十六条第二款,‘未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定’。”泰华豪园第三届业委会委员谢带达说。

2015年8月18日,泰华豪园第三届业委会按照“从众规则”发布业主大会投票结果通告,续聘现物业与授权业委会招标选聘新物业两个选项同时通过。但由于“从众规则”违反了《深圳经济特区物业管理条例》的规定,即“业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意;业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案,改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意”,行政主管部门未予审核通过。

2015年8月19日,该业委会则依据条例,再次发布修正后的业主大会投票结果,即是授权业委会招标选聘新物业、及续聘现物业不通过。2016年1月,泰华豪园的部分业主对第三届业委会提起诉讼,因为业主认为,19日的投票结果公告严重违反了《业主委员会议事规则》的第八条,造成原物业企业的续聘未通过的错误结论,提出撤销投票结果公告。

2016年4月18日,深圳市宝安区人民法院一审判决,在《业主委员会议事规则》第八条与《深圳经济特区物业管理条例》规定相冲突的情况下,业委会决定采用《深圳经济特区物业管理条例》的规定进行计票,应当履行告知义务,否则既违反了公正原则,又在一定程度上损害了业主的知情权,故判决撤销业主大会作出的投票结果中的六项决议。

约定的“从众规则”与“物管条例”相悖不得适用

2016年4月28日,泰华豪园第三届业委会向深圳市中级人民法院提起上诉。作为业委会代理人的广东文佩律师事务所律师梅春来表示,业主在起诉时指出,应按《业主委员会议事规则》的规定,将未参与表决的业主,对其投票权数计入已表决的多数票。“但是,未参与表决的业主,无论其基于何种原因未作出投票,既不能将其作为赞成票,也不能作为反对票,而只能作为弃权票处理,因此,《业主委员会议事规则》第八条显然是违反了投票的基本原则,也违背了未参与投票业主的意愿,同时也与《物权法》及《深圳经济特区物业管理条例》规定的表决规则不符,因此,提起诉讼的部分业主的主张不能得到法庭的支持。”

2017年3月21日,市中级人民法院终审判决,《业主委员会议事规则》第八条约定的“从众规则”与《深圳经济特区物业管理条例》规定的计票规则相悖而不得适用,应为公知之事实,故撤销一审判决,并驳回部分业主的诉讼请求。

使用“从众规则”的小区不少

在深圳,将“从众规则”纳入“业主大会议事规则”的住宅小区并不少。早在2014年,福田区南天一花园就在第十七次业主大会上表决通过了增加“业主大会会议投票表决时未参加投票的业主,其投票权计入已表决的多数票”规则的决定。

南天一花园业委会主任范国振对此解释称,增加“从众规则”主要是为了降低投票表决时的门槛,推动使用房屋专项维修资金等问题的解决。

“考虑到万一南天一花园遇到这方面的困难,但实际上并没有用过。”范国振说,把“从众规则”纳入《南天一花园业主大会议事规则》中并不意味着必须使用,小区规则仍要服从全市法规,如果投票表决符合《深圳经济特区物业管理条例》的要求,即“业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意;业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案,改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意”,则无需使用“从众”规则,“由于每次表决都超过三分之二的比例了,所以规则放在那儿一次都没用过。”

在范国振看来,深圳的业主大会投票表决门槛虽已降低不少,但仍有改善的空间,“这是业主自己的事情,不应限制得太多。我们要学习香港、台湾等地区的物管经验,继续降低业委会选举、动用维修资金、投票表决等事项的门槛。”

声音

物管专家:

降低业主大会门槛急需修订相关条例

深圳市透明和谐社区促进中心总干事、天然居业委会副主任杨志敏表示,泰华豪园的这起诉讼,是中国内地第一个关于“从众规则”的民事案件,具有很强的指标性意义。一方面,将业主未投票视作“从众”,出于2009年国家建设部颁布的业主大会指导规则,2015年国家住建部和财政部更联合发出通知,允许业主大会通过议事规则约定完全委托业委会、默认表决(即随大流的从众规则)或异议表决(不同意的举手)等方式实现高效开会使用维修金,这显示业主大会门槛过高的问题已经得到国家高层与各小区业委会的一致公认,国家部委也在努力解决。

另一方面,从法治角度,特区条例明文规定的大会门槛理应贯彻执行,目前深圳移民城市高流动性的特点与仅三分之一小区选出业委会的现实,就必须尽早通过修法,合理更合法地降低业主大会门槛,从根源上解决业主组织缺位、物业公司无奈当家甚至固执当家带来的业主物业权责不符、互信缺失,以及房屋电梯消防等失修难题。

人大代表:

需明确主体责任并清晰监管职能

“‘投票’不是一个简单的投票行为,而是每一名业主合法权益的保障,任何一名业主或组织无权取代法律赋予其他业主的权利。按照法定依据标准去进行,才是有效的。”市人大代表陈家发表示,关于物业管理的投票表决有明确的法律规定,把别人没有表决的票数作为表决票数使用是违法无效的,而各个社区自己制定的规则也是没有法律效应的。

陈家发从事物业管理20余年,听过不少关于门槛降低的呼声。“过去把业主大会投票表决的比例定为‘双过半’和‘三分之二’,是出于对社区广大业主的权利和责任的考虑。”陈家发坦言,《深圳经济特区物业管理条例》颁布多年来,全市成立业委会的情况并不理想,只有不到40%的小区拥有自己的业委会。但是,门槛降低并非说降就能降,同时还应考虑责任问题。

“如果小区电梯老旧需要更新,物业管理公司把这个情况向业主和业委会报告,若业主或业委会由于不配合分摊出钱而不履行职责,电梯出事了谁来担责?”陈家发表示,现在有不少人提议把业主大会的与会人数比例标准从50%降至30%甚至20%,这就需要广大业主信任业委会,一旦出了事要大家分摊,愿意承担责任,这是一个必须思考的前提。

在陈家发看来,最新版《深圳经济特区物业管理条例》自2008年正式实施至今已有9年时间,随着社会环境、城市建设、业主需求等方面的变化,条例的部分内容已经滞后。“在今年市两会期间,有200多名人大代表围绕‘物管条例’的修订提出了三个议案,均得到立案。”陈家发表示,物管矛盾纠纷的关键点在于现有的条例未对主体责任进行清晰界定,因此,新条例的修订应明确各方的主体责任,清晰监管职能。


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